به وب سایت رسمی گروه مدرسه حقوق ، خوش آمدید  09122330365

 ضمن تشکر از شما کاربر عزیز که سایت مدرسه حقوق را جهت استفاده از خدمات ما انتخاب نموده اید به اطلاع شما میرسانیم این سایت با هدف ارتقاء سطح اطلاعات حقوقی و رفع نیازها و مشکلات حقوقی شما راه اندازی گشته و در جهت نیل به این هدف و رفع اشکالات موجود و ارائه خدمات بهتر ، رهنمودها و انتقادات و پیشنهادات شما کاربر عزیز را می طلبد . لازم بذکر است در طراحی و ارائه مطالب سعی بر رعایت سادگی و دسترسی آسان به مطالب و مشکلات متداول حقوقی گشته که جامعه بیشتر با آن دست به گریبان است.

تا چه قبول افتد و چه در نظر آید.

ضمنا کاربران محترم  می توانند از طریق قسمت ارتباط با ما و یا از طریق ایمیل این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید و یا gmail.com@ تقاضای خود را در زمینه استفاده از خدمات وکالتی و یا مشاوره حقوقی وکلای مجرب پایه یک دادگستری عضو گروه مدرسه حقوق در تمام نقاط داخل و یا خارج از کشور و نیز در زمینه مهاجرت اعلام نمایند تا در اسرع وقت با ایشان تماس حاصل گردد .

تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

 

 

تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها

در موردي که اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در ميان نباشد، با ارسال اظهارنامه و چنانچه اجاره نامه رسمي باشد، با ابلاغ اخطاريه توسط دفترخانه تنظيم کننده سند رسمي اجاره، مکلف است ظرف 10 روز قسط يا اقساط عقب افتاده را بپردازد. در غير اين صورت، چنانچه اجاره نامه رسمي باشد، موجر مي تواند از طريق دفترخانه يا اجراي ثبت و اگر عادي باشد، از طريق دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخليه را بنمايد. هرگاه پيش از تخليه از طريق دفترخانه يا قبل از صدور حکم از طريق دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره بهاي معوقه، صدي بيست آن را به نفع موجر پرداخت کند، حکم تخليه صادر نمي شود؛ اما مستأجر تنها يک بار مي تواند از اين ارفاق قانون استفاده کند.

مطابق تبصره يک ماده 14 در صورتي که مستأجر ظرف يک سال 2 مرتبه در اثر اخطار يا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا آن را به صندوق ثبت توديع نکند، موجر مي تواند از دادگاه درخواست تخليه کرده و در اين خصوص مستأجر مستحق ارفاق نيست. به تعبير ديگر، رعايت يک بار ارفاق نبوده موضوع بند 9 ماده 14 شرط اعمال مقررات تبصره يک نمي باشد؟؟؟؛ زيرا در غير اين صورت، تبصره يک موضوعيت خود را از دست مي دهد؛ چراکه با اعمال مقررات بند 9 براي بار دوم، حتي با ارسال يک بار اظهار نامه نيز مستأجر در هر صورت ملزم به تخليه است و نياز به ارسال دوباره اظهار نامه نيست. لازم به ذکر است که در تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون 1356 حق کسب و پيشه مستأجر ساقط مي شود.

با توجه به مراتب مذکور از منطوق و مفهوم تبصره يک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 اين نکات به نظر مي رسد:

1. با توجه به نوع سند تنظيمي، اعم از عادي يا رسمي، اظهارنامه يا اخطاريه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعيت آن بايد مطابق با نوع سند تنظيم و ابلاغ شود؛ يعني در صورت تنظيم سند عادي في مابين موجر و مستأجر، اظهارنامه و در صورت رسمي بودن سند، اخطاريه از طريق دفترخانه تنظيم کننده آن سند ارسال مي شود و جايگزين کردن هر يک از موضوعات اخطاريه يا اظهارنامه به جاي يکديگر فاقد پايگاه قانوني است.

2. در صورت افزايش اجاره بها -چه به صورت عادي و چه رسمي- حسب مورد اقدام لازم به عمل مي آيد؛

يعني در صورت افزايش اجاره بها از طريق سند رسمي موضوع سند عادي يا از طريق عادي موضوع سند رسمي ضمن توجه به اصل سند، رابطه استيجاري حسب مورد مطابق نوع سند موضوع افزايش اجاره بها اقدام مي شود.

3. با توجه به اطلاق بند 9 ماده 14 در مواردي که مستأجر محل کسب، خود مالک سهم مشاعي از آن محل بوده و اجاره بها را به ديگران نپرداخته باشد، موضوع مطابق بند 9 اين ماده است و مي توان حکم 1 / 2 تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها تخليه محل کسب را به طور مشاعي صادر کرد. اين حکم به هيچ نحو مغاير مفهوم و منطوق قانون حاکم بر دعوا نخواهد بود.

4. منظور از <صدور حکم> مندرج در بند 9 ماده 14 حکم قطعي دادگاه است و تا زماني که حکم قطعي صادر نشده است، مستأجر مي تواند اضافه بر اجاره بهاي معوقه، صدي بيست آن را در حق موجر پرداخت کند. در اين صورت، چنانچه دعوا در دادگاه عمومي مطرح باشد، دادگاه حکم تخليه را صادر نکرده و مستأجر را با قيد اين که <عدم صدور حکم از اين جهت تنها براي يک بار خواهد بود> به پرداخت هزينه  دادرسي محکوم مي کند و مبلغ توديع شده را به موجر خواهد داد. اما چنانچه پرونده در مرجع تجديدنظر بوده و دادگاه عمومي حکم به تخليه صادر کرده باشد، دادگاه تجديدنظر رأي تخليه را فسخ و ساير موارد محکوميت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد، تأييد مي نمايد.

5. احتساب يک سال مذکور در تبصره يک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر، از تاريخ ابلاغ اولين اظهارنامه يا اخطاريه دفترخانه خواهد بود و منظور از يک سال مذکور، يک سال جاري است؛ يعني آغاز و پايان يک سال مدت اجاره ملاک احتساب يک سال مورد اشاره در تبصره است و تخلف مستأجر لزوماً بايد در اين مدت بيان و محقق شود.

6. مطالبه بايد تنها مربوط به اصل اجاره بها باشد؛ يعني ارسال اظهارنامه يا اخطاريه حسب مورد زماني مي تواند ادله اثبات دعوا براي صدور حکم تخليه قرار گيرد که اجاره بها مطالبه شده باشد نه چيز ديگر.

7. موجر مطابق مفهوم تبصره يک ماده 14 بايد تمامي اجور حال شده را طي يک اظهار نامه يا اخطاريه مطالبه کند. با اين وجود، تقسيم اجاره بهاي حال شده به 2 يا چندين قسمت و مطالبه آن در چندين نوبت براي صدور حکم تخليه فاقد وجاهت قانوني است.

8. اظهار نامه و اخطاريه اي مي تواند مجوز صدور حکم تخليه قرار گيرد که از جهت شکلي و ماهيتي بدون نقص تنظيم و به طور صحيح مطابق قواعد حاکم بر دادرسي ابلاغ شده باشد.

9. در صورتي که مهلت مقرر در بند 9 ماده 14 در اظهارنامه يا اخطاريه کمتر يا بيشتر از مهلت مقرر در قانون ( 10 روز) قيد و تنظيم شده باشد، تخلف از مفاد زماني اخطاريه يا اظهارنامه بوده و بدين صورت نمي تواند مجوز صدور حکم تخليه باشد

 

 
» موضوعات مطالب سایت «
 
 
مدرسه حقوق ایرانصفحه اصلی || درباره ما || پاسخ به سوالات شما || تماس با ما
feed-image