به وب سایت رسمی گروه مدرسه حقوق ، خوش آمدید  09122330365

 ضمن تشکر از شما کاربر عزیز که سایت مدرسه حقوق را جهت استفاده از خدمات ما انتخاب نموده اید به اطلاع شما میرسانیم این سایت با هدف ارتقاء سطح اطلاعات حقوقی و رفع نیازها و مشکلات حقوقی شما راه اندازی گشته و در جهت نیل به این هدف و رفع اشکالات موجود و ارائه خدمات بهتر ، رهنمودها و انتقادات و پیشنهادات شما کاربر عزیز را می طلبد . لازم بذکر است در طراحی و ارائه مطالب سعی بر رعایت سادگی و دسترسی آسان به مطالب و مشکلات متداول حقوقی گشته که جامعه بیشتر با آن دست به گریبان است.

تا چه قبول افتد و چه در نظر آید.

ضمنا کاربران محترم  می توانند از طریق قسمت ارتباط با ما و یا از طریق ایمیل این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید و یا gmail.com@ تقاضای خود را در زمینه استفاده از خدمات وکالتی و یا مشاوره حقوقی وکلای مجرب پایه یک دادگستری عضو گروه مدرسه حقوق در تمام نقاط داخل و یا خارج از کشور و نیز در زمینه مهاجرت اعلام نمایند تا در اسرع وقت با ایشان تماس حاصل گردد .

انتقال مسکن یا ملک غیر بدون اجازه مالک

انتقال مسکن یا ملک غیر بدون اجازه مالک

بسمه تعالی

اشاره : گاهی اوقات در جامعه اشخاص سودجو با سوء استفاده از موقعیت هایی که برایشان پیش می آید و یا شرایطی که به علت عدم آگاهی از قانون برای آنان به وجود می آید مبادرت به انتقال اموال منقول یا غیر منقول دیگران می کنند که این عمل از نظر قانون جرم و مرتکب آن به مجازات های سنگینی محکوم می شود . در این بروشور به بررسی این عمل مجرمانه ، مسولیت مرتکبان آن ، مسئولیت آژانس های املاک به هنگام وقوع  این جرایم می پردازیم .

شرح عمل مجرمانه :

به موجب ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر منصوب فروردین 1308 کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است ، به نحوی از انحاء عیناً یا منتفعاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می شود و به مجازات کلاهبرداری محکوم می گردد .

1 – باید توجه داشت که معامله کننده باید عالم به این امر باشد که مسکن یا ملک مورد معامله متعلق به غیر است و اثبات این امر با دادستان و شاکی خصوصی است که باید دلایل آن را به دادگاه ارائه دهند . پس اگر شخصی بدون اطلاع از اینکه آپارتمان یا ملک متعلق به دیگری است آن را معامله کرده باشد عمل او کلاهبرداری محسوب نمی شود و نمی توان او را مجازات کرد . اما این بدان معنا نیست که عمل او از حیث حقوقی صحیح است بلکه از نظر حقوقی او اصطلاحاً معامله فضولی انجام داده است . برابر ماده 247 قانون مدنی معامله نسبت به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست حتی اگر صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او ( مانند وارث مالک ) پس از انجام معامله توسط غیر ، آن را اجاره کند در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود .  پس آنچه که عمل مجرمانه یعنی فروش مال غیر را از معامله فضولی متمایز می کند ، همان سوء نیت فروشنده است که با عمل خود می خواهد به مالک ضرر برساند و خود یا فرد مورد نظر او به صورت نامشروع صاحب مال شوند .

2 – فرقی نمی کند که فروشنده مال غیر ، عین آپارتمان یا ملکی را به دیگری منتقل کند یا منفعت آن را برای مثال اگر آقای احمدی آپارتمان متعلق به آقای بهزادی را بدون رضایت او به مدت یکسال به شرکت تجاری الف اجازه دهد مرتکب کلاهبرداری شده است .

پرسش : شخصی مستاجر یک واحد تجاری است و آن را در سال 1360 اجاره کرده است ، در اجاره نامه قید شده است که او حق انتقال به غیر ندارد ولی مستاجر آن را در سال 1386 به غیر منتقل می کند آیا عمل او که با علم و آگاهی بوده کلاهبردار است ؟

پاسخ : گرچه در بروشور های مربوط به روابط مستاجر به طور مفصل به آن می پردازیم ولی در پاسخ به این پرسش باید گفت : خیر ، زیرا به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در صورت تخلف مستاجر و انتقال منافع به غیر ، با درخواست مالک ، وی باید عین مستاجره ( مغازه ) را تخلیه کند و فقط مستحق دریافت نصف بهای حق کسب و پیشه به قیمت روز خواهد بود .

پرسش : شخصی مالک یک واحد آپارتمان است و برای اخذ وام آن را در رهن بانک قرار داده است آیا با فروش آپارتمان مرتکب کلاهبرداری می شود ؟

پاسخ : خیر عمل او کلاهبرداری نیست زیرا عین مال حتی با به رهن گذاشتن آن به او تعلق دارد و هر مالکی حق دارد هرگونه تصرفی نسبت به عین مال خود به عمل بیاورد اما می بایست بانک به عنوان مرتهن قبل از خرید و فروش آپارتمان رضایت خود را اعلام نماید و فروشنده ( راهن ) نمی تواند تصرفاتی کند که حقوق بانک ( مرتهن ) تضییع شود به هر حال در خرید و فروش آپارتمان چنانچه بانک رضایت خود را نسبت به معامله اعلام ننماید چنین دعوایی در محکمه قابل طرح به نفع بانک خواهد بود . بنابراین عمل مالک آپارتمان ( راهن ) نه نسبت به بانک ( مرتهن ) و نه نسبت به بانک ( مرتهن ) و نه نسبت به خریدار کلاهبرداری نیست و اگر خریدار از در رهن بودن آپارتمان هنگام معامله آگاه باشد مساله ای پیش نمی آید و اگر بدون اطلاع از در رهن بودن ملک آن را خریداری کرده باشد حق دارد تا فروشنده را ملزم به فک رهن کند . اما هنگامی که مالک با سند عادی ( قولنامه ، مبایعه نامه ) آپارتمان را به دیگری می فر وشد و سپس سند رسمی را در رهن بانک قرار می دهد مرتکب کلاهبرداری شده است و خریدار حق دارد از او شکایت کیفری کند .

پرسش : اگر ملکی که بین چند نفر مشاع است و یک نفر از آنان تمام ملک را به دیگری منتقل کند مرتکب کلاهبرداری شده است
؟

پاسخ : از نظر حقوقی انتقال ملک مشاع به شکل مفروز بدون موافقت سایر شر کا صحیح  و نافذ نیست ، ولی اگر مورد انتقال معادل سهم انتقال دهنده باشد از جهت اینکه سوء نیت نداشته فاقد جنبه کیفری است و اگر تمام ملک مشاع یا بیش از سهم خود را انتقال دهد و این عمل همرا با سوء نیت باشد عقیده غالب آن است که این شخص به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب می باشد .

پرسش : آیا با گذشت شاکی خصوصی کلاهبردار از مجازات معاف می شود ؟

پاسخ : جرم فروش مال غیر از جمله جرایم غیر قابل گذشت می باشد و حتی با رضایت مالباخته متهم تعقیب و به کیفر خواهد رسید ولی با گذشت شاکی دادگاه می تواند در مجازات متهم تخفیف قایل شود و میزان جزای نقدی را کاهش دهد ولی درمورد حبس نمی تواند به کمتر از یکسال حکم صادر کند و در مورد رد مال با توجه به رضایت مالباخته این امر موضوعاً منتفی می شود .

پرسش : شخصی که مال غیر را از انتقال دهنده ( فروشنده ) خریداری کرده و مال به او انتقال داده می شود آیا مسئولیتی دارد ؟

پاسخ : اگر انتقال گیرنده ( خریدار ) در حین انجام معامله به عدم مالکیت طرف آگاه باشد کلاهبردار محسوب می شود . حتی اگر مالک ملک از وقوع معامله مطلع شود و پس از اطلاع اظهارنامه ای مشتمل بر اعلام مالکیت خود برای خریدار نفرستد معاون جرم محسوب می شود زیرا چه بسا مالک با تبانی با فروشنده شرایط را برای کلاهبرداری از خریداری که از جریان آگاه نبوده فراهم آورد.

پرسش : مجازات فروش مال غیر چیست ؟

پاسخ : مطابق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس ، ارتشا و کلاهبرداری مجازات این عمل حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده و رد مال به صاحبش است و اگر مرتکب از کارکنان دولت باشد به انفصال ابد از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد و اگر متهم بنا به جهاتی مستحق تخفیف باشد مانند رضایت شاکی خصوصی ، کهولت سن و.... دادگاه نمی تواند مجازات حبس او را از یک سال کمتر کند .

پرسش : مسئولیت بنگاه دار یا دلال در این میان چه خواهد بود ؟

پاسخ : اگر صاحب بنگاه با علم و اطلاع جهت فروش مال غیر همکاری نماید حسب مورد به عنوان شریک یا معاون جرم قابل تعقیب است . برای مثال دلال زمین غیر را که متعلق به فروشنده نبوده و مرغوب تر از زمین مورد معامله می باشد به خریدار ارایه کند و پس از انجام معامله مبلغی بابت دلالی بگیرد یا با علم به اینکه زمین متعلق به غیر است با فروشنده همکاری کرده و برای فروش آن خریدار را ترغیب نماید و قولنامه ای هم تنظیم نماید .

پرسش : برای تعقیب مرتکبین این جرم به چه مرجعی باید شکایت کرد ؟

پاسخ : اصولاً دادسرای عمومی و انقلاب مرجع صالح برای تعقیب مرتکبان این جرم است و باید به دادسرایی شکایت کرد که جرم در حوزه آن واقع شده یعنی عمل فروش یا انتقال مال غیر پس چه بسا ملک در حوزه قضایی آبادان باشد ولی عمل فوش و انتقال در حوزه قضایی اصفهان صورت گرفته باشد که در این حالت دادسرای عمومی و انقلاب اصفهان مرجع صالح برای تعقیب متهم است .

پرسش : معمولاً مرتکبان این جرم پس از ارتکاب جرم متواری می وند در این حالت به کدام دادسرا باید شکایت کرد ؟

پاسخ : همان طور که گفتیم دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم صلاحیت رسیدگی به این جرم را دارد و محل اقامت متهم و اینکه در حال حاضر وی در کجا به سر می برد موثر در مقام نیست و در صورتی که متهم متواری باشد دادسرا وی را در هر نقطه که باشد از طریق اعطای نیابت قضایی جلب می کند و اگر به هر دلیلی جلب متهم ممکن نگردید دادسرا با اخذ شکایت شاکی و بررسی دلایل و احراز توجه اتهام به فرد متواری با تنظیم کیفرخواست متهم را به محاکمه می کشاند و دادگاه به صورت غیابی او را محاکمه خواهد کرد و حتی مالباخته می تواند از اموال متهم توقیف به عمل بیآورد و برای انجام این امر با تقدیم درخواست به دادسرا یا دادگاه اموال بلامعارض متهم توقیف می شود . 

 

نمونه شکایت

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب ....

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند اینجانب /اینجانبان از آقای / خانم ( آقایان / خانم ها ) به عنوان انتقال مال غیر و کلاهبرداری شاکی هستم با این توضیح که متهم در تاریخ ... یک باب آپارتمان به پلاک ثبتی ... متعلق به اینجانب را با سند عادی بیع نامه مورخ ... تنظیمی دربنگاه ... به آقای ... فروخته است لذا تقاضای تعقیب و مجازات وی را دارم .

1-شاکی ... به نشانی ....

2- متهم ...به نشانی ...

3- دلایل شکایت ... ( گواهی گواهان ، رونوشت مصدق سند رسمی ، رو نوشت مصدق مبایعه نامه ...)

امضاء

 

 
» موضوعات مطالب سایت «
 
 
مدرسه حقوق ایرانصفحه اصلی || درباره ما || پاسخ به سوالات شما || تماس با ما
feed-image