به وب سایت رسمی گروه مدرسه حقوق ، خوش آمدید  09122330365

 ضمن تشکر از شما کاربر عزیز که سایت مدرسه حقوق را جهت استفاده از خدمات ما انتخاب نموده اید به اطلاع شما میرسانیم این سایت با هدف ارتقاء سطح اطلاعات حقوقی و رفع نیازها و مشکلات حقوقی شما راه اندازی گشته و در جهت نیل به این هدف و رفع اشکالات موجود و ارائه خدمات بهتر ، رهنمودها و انتقادات و پیشنهادات شما کاربر عزیز را می طلبد . لازم بذکر است در طراحی و ارائه مطالب سعی بر رعایت سادگی و دسترسی آسان به مطالب و مشکلات متداول حقوقی گشته که جامعه بیشتر با آن دست به گریبان است.

تا چه قبول افتد و چه در نظر آید.

ضمنا کاربران محترم  می توانند از طریق قسمت ارتباط با ما و یا از طریق ایمیل این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید و یا gmail.com@ تقاضای خود را در زمینه استفاده از خدمات وکالتی و یا مشاوره حقوقی وکلای مجرب پایه یک دادگستری عضو گروه مدرسه حقوق در تمام نقاط داخل و یا خارج از کشور و نیز در زمینه مهاجرت اعلام نمایند تا در اسرع وقت با ایشان تماس حاصل گردد .

آپارتمان نشینی

بسمه تعالی

اشاره:

نزدیک به سه دهه است که آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایبی که دارد در کشور ما متداول گردیده است. ازدیاد جمعیت،کمبود زمین برای احداث خانه های تک واحدی، امنیت بیشتر در مجتمع های مسکونی،توان مالی شهروندان و بسیاری عوامل دیگر از دلایلی به شمار می روند که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می گذارند.  سکونت در مجتمع های مسکونی و زندکی تنکاتنگ با دیگر شهروندان به هر یک از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می طلبد که عدم آشنائی و رعایت آنها موجب بروز کدورت ها و اختلاف های فراوان بین ساکنین می گردد.البته یکی از علت های بروز این اختلافات ناآشنائی برخی از ساکنین باحقوق و تکالیفشان است. لذا در این مختصر تلاش می گردد که عمده ترین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند با این امید که در سایه افزایش دانش حقوقی شهروندان زمینه همزیستس مسالمت آممیز هرچه بیشتر بین آنها فراهم گردد.

مالکیت در آپارتمان ها شامل دو قسمت است:1- مالکیت اختصاصی در صورتی که تعداد مالکین آپارتمان ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع  عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولین جلسه مدیر یا هیات مدیره را انتخاب می کند.

تعریف آپارتمان:

 در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می توان گفت: آپارتمان عبارت است از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه که از آن برای سکونت یا جهت کسب و پیشه استفاده می شود.

مالکیت در آپارتمانها شامل دو قسمت است :

1-مالکیت اختصاصی

2-مالکیت مشترک

قسمت اختصاصی:

به بخشی از ملک  گفته می شود که فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.

قسمت مشترک:

قسمت هایی از ساختمان است که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند که شامل این مکانها می باشد: زمین زیر بنا ( خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب،پمپ،منبع آب،مرکز حرارت و تهویه،رختشویخانه،تابلوهای برق، کنترها و تلفن مرکزی و انبار عمومی ساختمان و اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد و آسانسور و چاههای فاضلاب و لوله ها از هر قبیل مانندلوله های فاضلاب و برق و تلفن کذرگاههای شوت زباله و اسکلت ساختمان تاسیسات مربوط به راه پله و ووسایل تامین کننده روشنائی تلفن و زنگ اخبار و شیر های آتشنشانی و پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عموم احداث گردیده است ،نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارند و درسند اختصاصی قید نگردیده اند . پله های ورود به پشت بام و پله های ایمنی و درها و پنجره ها و راهرو ها و پاگردها که  در قسمت غیر اختصاصی باشند. دیوار های حد فاصل بین قسمت های اختصاصی چنانچه جزو اسکلت ساختمان نباشند بین آن قسمت ها مشترک هستند.

اداره امور ساختمان:

در صورتی که تعداد مالکین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود و در اولین جلسه مدیر یا هیات مدیره را انتخاب می کند. مدیر می تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود.برای رسمیت مجمع عمومی حضور بیش از نصف مالکین آپارتمانها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت در جلسه سوم با رای اکثریت حاضرین در جلسه تصمیمات به تصویب می رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه توسط مدیر به ساکنین  غایب اطلاع داده می شود.

اختیارات و وظایف مدیران:

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های مجمع عمومی را به اجرا در می آورد .مدیر برای مدت دو سال انتخاب می شود . البته ممکن است  مجمع برای سالهای بعد هم او را انتخاب میکند که نسبت به تنظیم هزینه و در آمد و گزارش به مجمع اقدام نماید.هیات مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت ها است.

چنانچه تعداد واحدها بیش از ده آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

هزینه آپارتمان ها:

مالکین آپارتمانها موظفند هزینه های مشترک و مستمری را که برای قسمت های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب و برق و گازوئیل و گاز و غیره پرداخت نماید. هزینه های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت و زیر بنای آپارتمانها دارد مثل هزینه آب و گاز و گازوئیل و غیره یا برخی به زیر بنا و مساحت ارتباطی ندارد مانند هزینه های تاسیسات و سرایداری و دربان و دستمزد هیئت مدیره و غیره.

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر آن بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد.   

چنانچه مالک طبق قرار داد از پرداخت هزینه ها خود داری کند مستاجر می تواند آنرا از اجاره بها کسر کند  / چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری کند هیات مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند . هیات مدیره می تواند برای تامین هزینه مبلغی از صاحبان آپارتمانها به عنوان تنخواه گردان اخذ نماید.

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم های  مجمع عمومی را به اجرا در می آورد.

چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود .

وظایف دفاتر اسناد رسمی : دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره، رهن،صلح،هبه،و...گواهی تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک دریافت نمایند.

تعمیرات آپارتمانها:

چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود .

چنانچه اقلیتی از صاحبان واحد ها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند مالکین موافق تجدید بنا می بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند و در صورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره ای خودداری کردند ، هیات مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها نسبت به این کار اقدام می نماید.

چند توصیه مهم:ساکنین قسمت های اختصاصی مجتمع ها موظفند در جهت رعایت حسن همجواری بعضی باید ها و نباید ها را مورد توجه قرار دهند و به آنها عمل نمایند هر چند این موارد در قانون پیش بینی نشده است ولی رعایت آنها توسط آپارتمان نشین ها موجب می گردد که از بروز اختلاف ها و تنش های گوناگون جلوگیری شود بنا بر این برای آگاهی بیشتر شهروندان موارد زیر توصیه می گردد:

1-ایجاد سر و صدای غیر متعارف از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و نه شب تا نه صبح روز بعد ممنوع می باشد. صدای رادیو و تلویزیون و دیگر وسایل پخش موسیقی نیز در ساعت فوق می بایست فقط در داخل آپارتمان محل استقرار آنها قابل شنیدن باشد.

2- هر گونه کاری بخصوص کارهای ساختمانی که ایجاد صدای ناهنجار می نماید باید با هماهنگی مدیریت ساختمان فقط در ساعت 8:30 تا 13:30 و همچنین 15:30 تا 18:30 دقیقه روزهای غیر تعطیل انجام پذیرد.  

3-پارکت های چوبی و کف پوش های پلاستیکی را فقط می توان  پولیش نمود و نباید آنها را با سنگ و سرامیک و دیگر پوشش هایی که سر و صد ا ایجاد می کند تعویض نمود.

4-در مواردی که کف آپارتمانها سنگ،سرامیک یا چوب باشد و راه رفتن و کشیدن اجسام بر روی آنها در طبقه پایین صداهای نا هنجار ایجاد کند توصیه می شود حد اقل 75 درصد کف با موکت یا قالی پوشانده شود.

5- کف سایی سنگ قسمت های اختصاصی باید با اجازه کتبی مالک و مدیریت ساختمان صورت گیرد و هنگامی انجام شود که امکان بازدید از طبقه زیرین وجود داشته باشد. کلیه مواد حاصله از کف سایی باید به سرعت جمع شود و در محل مناسبی در خارج ساختمان دفع گردد.مدیران ساختمان می باید توجه نمایند که ریختن مواد اسیدی حاصل از کف سایی به داخل فاضلاب ساختمان موجب گرفتگی و فرسایش لوله های فاضلاب می شود همچنین نفوذ این مواد به سطح زیرین سنگ باعث خوردگی لوله های مستقر در کف و ترکیدگی بخصوص در محل اتصالات می شود .بنا بر این توصیه می شود هنگام کف سایی و پس از اتمام آن سقف طیقه پائین بازرسی شود.

تا حد امکان می باید ساکنین محترم را از کف سایی منصرف نمود و تمیز کاری با روش های دیگر را به آنها توصیه نمود. ضمن اینکه به آهنا یاداوری شود که در این مورد جبران زیان های احتمالی به طبقه پائین بر عهده مالک طبقه بالاست.

هر گونه تغییر در نما، سردر یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.

ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارتهای وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سر رفتن آب وان و یا سینک می باشند.

6-هر گونه تغییر در نما سر در یا بالکن های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.

7-تعمیرات و تغییرات  داخلی آپارتمانها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی مالک و تائید مدیریت ساختمان در حد معقول انجام پذیرد.

9-ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب ،سررفتن آب وان یا سینک می باشند.

10-سایبان،نرده حفاظ،بند(برای آویزان نمودن لباس) که از بیرون ساختمان قابل رویت باشد و کولر ووسایل دیگری نباید در بالکنها نصب یا آویزان گردند مگر با اجازه کتبی مدیریت و بر حسب ضرورت.   

11-نصب هر گونه آنتن قابل رویت برروی نما یا در بالکن ساختمان بدون اجازه مدیریت ساختمان قدغن می باشد.

12-هیچگونه وسایل شخصی نباید بیرون از پنجره در پاگردهای عمومی،پاسیو،جلوی درب عمومی آپارتمان ، در محوطه و پارکینگ قرار داده شود. بخصوص ساکنین طبقه همکف که معمولا فقط راه به پاسیو دارند.

از گذاشتن مواد آتش زا و ماشین لباسشوئی و دیگر تجهیزات قفس پرنده و هر گونه جسم خطرناک که باعث ایجاد سر و صدا است خودداری شوداگر چه این بخش تنها از طریق آپارتمان همکف قابل دسترسی باشد.حفظ  و نگهداری آن به عهده مالک قسمتهای اختصاصی آن واحد می باشد ولی استفاده از آن نباید موجب سلب آسایش دیگران گردد.

13- چنانچه خرد کن زباله در سینک آشپزخانه تعبیه نشده است از نصب آن در سینک خودداری گردد. از پرتاتب آشغال به بیرون از آشپزخانه باید خودداری گردد.زباله می بایست به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار گیرد یا در ساعت جمع آوری زباله در محل مقرر بیرون از ساختمان قرار داده شود .

14- نگهداری سگ و کبوتر و قناری و خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک مانند پاسیو و هال و بالکن و تراس و محوطه ممنوع است اگر چه استفاده از آن مختص یک یا چند واحد باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر ساکنین، آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.

15- هیچگونه صدای ناهنجاری مثل صدای کشیدن صندلی بر روی کفهای سنگی صدای توپ بازی و دویدن بچه ها و صدای تحریک آمیز نباید در طول شبانه روز ایجاد گردد. صدای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار جهت نصب وسایل تزئینی می باید در ساعت مناسب روزهای غیر تعطیل انجام شود.

16- از مصرف آب خارج از حد معمول می باید خودداری شود در غیر این صورت نصب کنتور بر روی ورودی آب آپارتمان توصیه می شود.

17- استفاده همزمان از اتو،ماشین لباسشوئیعجوجه سرخ کن برقیو دیگر وسایل برقی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا موجب داغ شدن سیم ها گردیده خطر آتش سوزی را افزایش می دهد. بنا براین از استفاده از این وسایل به طور همزمان باید خودداری گردد. مدیران ساختمان می باید کنترل فیوزهای داخلی آپارتمانها و وضعیت تابلو های برق داخل واحدها را حداقل یکبار در سال مورد بازدید قرار دهند . بارها مشاهده گردیده که فیوزهای داخلی دستکاری گردیده اند . در نتیجه هنگام افزایش بار الکتریکی جریان برق قطع نمی شود و آتش سوزی جان و مال سایر ساکنین را در معرض خطر قرار می دهد.

18-ئمسدود نمودن راه دیگر ساکنین ممنوع است . همچنین نمی توان مانع استفاده از قسمت های مشترک توسط سایر ساکنین شد مگر اینکه رفت و آمد یا استفاده از آن قسمت مستلزم عبور از ملک اختصاصی باشد.

19- مواد آتش زا نباید داخل آپارتمان نگهداری شوند بلکه با اجازه و اطلاع میریت می باید در انبار قرار گیرند.

20- انبار آپارتمانها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است .استفاده تجاری آن و اجاره آن به دیگران ممنوع می باشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.

21- هر گونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می باشد.

22- در مجتمع های فاقد نگهبان، باز و بسته نمودن درب ورودی محوطه یا ساختمان توسط آیفون می بایدبه وسیله افراد بالغ ،پس از شناسایی انجام پذیرد گاهی دیده می شود بچه ها دکمه آیفون را حتی پس از ورود دوباره فشار می دهند و در نتیجه درب باز می ماند.

23- بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تائید هیات مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد .

24- مسئول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها می باشند و در مورد هر گونه عمل خلاف ، آنها باید جوابگو باشند.

25- مراسم آئینی،جشن و سوگواری می بایست با اجازه مدیریت و پس از اطلاع به همسایه ها در سالن اجتماعات مجتمع بر گذار شود. در صورت عدم وجود این سالن ، در داخل آپارتمان و با حد اقل سر و صدا انجام گیرد. از نصب بلند گو و چادر خودداری گردد. بهتر است مراسم از ساعت 15 الی 22 انجام گیرد.

هر گونه پخت و پز در قسمت های  مشترک ممنوع می باشد و در داخل بخش های اختصاصی فقط در حد معقول مجاز است.

26- سر و صدای میهمانی در حد معمول (به طوری که موجب آزار دیگر ساکنین نشود)حد اکثر تا ساعت 24 مجاز می باشد . در ایام هفته حد اکثر تا ساعت 23 و در شب های تعطیل و آخر هفته مراسم بدرقه و خداحافظی می بایست در داخل آپارتمان – نه در راه پله های عمومی – انجام شود. از میهمانها نیز در خواست گردد در حین عبور از راه پله و محل های مشترک رعایت آرامش دیگران را نمود و از دویدن بچه  ها و ایجاد سر و صدا ممانعت به عمل آورند.

27-  استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12سال و مسن تر از 70سال و معلولین ذهنی و جسمی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع می باشد . تعبیه کپسول های اطفاء حریق ضروری است. ضمن آنکه می باید نحوه استفاده از آن به ساکنیین آموزش داده شود  .

28- ساکنین می باید از کثیف کردن فضای عمومی خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن کوشا باشند.

29-اتومبیل،دوچرخه و موتور سیکلت ساکنین می باید فقط در محل های از پیش تعیین شده پارک گردند . ورود هر گونه وسیله نقلیه میهمان و شستشو و تعمیر و تعویض روغن وسایل نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.

30-در مجتمع های فاقد نگهبان  در های ورودی به مجتمع می باید پس از ورود یا خروج از ساعت22به بعد قفل گردند.کلید ورودی به مجتمع ، پارکینگ و تراس نباید به غیر از ساکنین مجتمع داده شوند.

31-  رعایت شئون اسلامی در بخش های مشترک الزامی است و حضور آقایان با پیژامه و زیر پیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع می باشد.                                                                                                                                                                                

 
» موضوعات مطالب سایت «
 
 
مدرسه حقوق ایرانصفحه اصلی || درباره ما || پاسخ به سوالات شما || تماس با ما
feed-image