به وب سایت رسمی گروه مدرسه حقوق ، خوش آمدید  09122330365

 ضمن تشکر از شما کاربر عزیز که سایت مدرسه حقوق را جهت استفاده از خدمات ما انتخاب نموده اید به اطلاع شما میرسانیم این سایت با هدف ارتقاء سطح اطلاعات حقوقی و رفع نیازها و مشکلات حقوقی شما راه اندازی گشته و در جهت نیل به این هدف و رفع اشکالات موجود و ارائه خدمات بهتر ، رهنمودها و انتقادات و پیشنهادات شما کاربر عزیز را می طلبد . لازم بذکر است در طراحی و ارائه مطالب سعی بر رعایت سادگی و دسترسی آسان به مطالب و مشکلات متداول حقوقی گشته که جامعه بیشتر با آن دست به گریبان است.

تا چه قبول افتد و چه در نظر آید.

ضمنا کاربران محترم  می توانند از طریق قسمت ارتباط با ما و یا از طریق ایمیل این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید و یا gmail.com@ تقاضای خود را در زمینه استفاده از خدمات وکالتی و یا مشاوره حقوقی وکلای مجرب پایه یک دادگستری عضو گروه مدرسه حقوق در تمام نقاط داخل و یا خارج از کشور و نیز در زمینه مهاجرت اعلام نمایند تا در اسرع وقت با ایشان تماس حاصل گردد .

بنگاه معاملات املاک

بنگاه معاملات املاک

بسمه تعالی

اشاره : یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهمترین دغدغه اموز شهروندان ، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن می باشد و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات و املاک) میسر می شود ، لذا آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد . از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آنها در رابطه با خرید و فروش ملاک بپردازیم .

تعریف عقد یا قرار داد

عقد یا قرار داد و یا معامله عبارت است از اینکه "یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد ." یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است .

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید "فروختم" و خریدار بگوید "خریدم" ، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ، ایجاد می کند . بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود ، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود .

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قواین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد ، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است .

نکته :

استثنائاً بر خلاف قواعد کلی بیع ، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد ، در اثر زلزله ، طوفان ، آتش سوزی و ... تلف شود ، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار بگرداند .

نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک

نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار ، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود :

الف ) نحوه فعالیت بنگاههای مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده :

روال کار در بنگاههای املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که در صدد فروش املاک خود می باشند :

-          یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند .

-          یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند .

در خصوص دسته اول ، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند . برای تعیین قیمت نیز یا شخصاً اعلام نظر می نمایند یا نظر مشاورین املاک را ملاک قرار می دهد . لذا نقش آنها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حائز اهمیت است .

درمورد دسته دوم ، اصولاً شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه ، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی نموده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده ، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند .

ب ) نحوه فعالیت بنگاههای مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران

دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند . اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان "به صورت نقدی" قصد معامله داشته باشند ، مشاورین آنها به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند .

اما اگر همیمن شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند ، فایل های فوق را به آنها می دهند . در تهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را روایت کرده و برای انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند . در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر ، مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم می نمایند . در این مرحله اتحادیه املاک وارد شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسد در تنظیم آنها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است ) ، به آژانس های املاک ارایه می نماید . در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار ، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط را در جاهای خالی پر کند .

دسته دوم از خریداران

دسته دوم از خریدارن ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند . باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است .

بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند . بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند ، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد ، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند . سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند .

دسته سوم از خریداران

دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند .همان طور که گفته شد ، قرار داد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد . یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده ، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی ، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود .

نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک

مشاورینآژانساملاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله وتنظیم قرار داد از "سند مالکیت " برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده برمی گردانند . حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع ، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند . در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض ، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می نماید . برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد . البته لازم به ذکر است که به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است ، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید . مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر ؟

به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم ؟

پاسخ : اصولا قرار دادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند ، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانون گذار قرر نگیرند ، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرار داد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست . بر این اساس ، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست . نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی ، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد .

در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری نماید ، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید . به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری  از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی) ، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معمله اقدام نکند ، اگر چه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی نماید و در هر صورت معامله معتبر می باشد ، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی ، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ، مطالبه نماید . " چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود ، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید . برای استحکام قرار داد تنظیمی در فم اتحادیه مشاوران املاک ، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیزبا توجه به نقش اجاره واحد های مسکونی در زندگی روزمره ، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارایه می گردد.  "

بسمه تعالی

اجاره نامه

الف : (موجر / موجرین) : خانم / آقای ................................. فرزند ...................................... دارنده شناسنامه شماره ................................ صادره از .......................................

شغل ...........................

آدر محل کار ....................................

تلفن تماس .............................................. وکالتاً طبق وکالت نامه شماره ...........................................

دفترخانه ...................................

ب : (مستاجر /مستاجرین ) : خانم / آقای : ................................................فرزند .................................

دارنده شناسنامه شماره ...................................................تلفن تماس .............................................

ج : مورد اجاره : عبارت است از شش دانگ یک دستگاه / یک باب ...........................................................

واقع در ...................................به مساحت ...................................موضوع سند مالکیت چاپی به شماره .................................جزء پلاک ثبتی ...........................................بخش .....................................

صفحه ......................دفتر ........................... مشتمل بر ................................................ اتاق خواب با حق استفاده از برق ،آب ، گاز ، تلفن ، شوفاژ ، پارکینگ ، زیرزمین ، انباری و تلفن شماره ..................... و سایر لوازم و محقات مربوطه که قبلاً به رویت مستاجر رسیده است .

ه : اجاره بها : در تمام مدت مبلغ ........................ ریال که به قرار ماهی ..........................ریال در اوایل / اواخر هرماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر ، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام نماید .

تبصره : مبلغ ..................... ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقداً / طی چک .................... به موجر پرداخت شد . زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود .

و : شروط و توضیحات :

1 – مورد اجاره صرفاً جهت سکونت مستاجر و خانواده اش که جمعا ........... نفر هستند واگذار شده است .

2 – مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلاً و جزئاً ندارد .

3 – پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است .و ...

16 – توضیحات :..........................................................................................................

..............................................................................................................................

............................................................................................................................

 

 

 

امضای موجر                               امضا مستاجر                                  امضا شاهد یک              

 

 

امضا شاهد دو                                                            امضا و مهر مشاور املاک

 

 

نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول :

بسمه تعالی

مبایعه نامه

یا ایها الذین آمنو اوفوا بالعقود (قرآن کریم / سوره مائده / آیه 1)

تاریخ تنظیم :    /  /  138

ماده 1 – طرفین معامله :

1-1: فروشنده : .............................. فرزند : ........................

دارای شناسنامه شماره :......................... صادره از : ................................

ساکن نشانی : .......................................................................................................

تلفن :...........................

1-2 : خریدار : .....................................  فرزند : ..................................

دارای شناسنامه شماره : ................................... صادره از : ............................

ساکن نشانی : .............................................................................................

تلفن : ...............................

ماده 2 مورد معامله و مشخصات آن :

مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار می باشد عبارت است از ششدانگ : .............................................................................................................................

..........................................................................................................................................

با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک .................................. و به شماره ثبت دفتر ........................................بخش ..................................... که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار می باشد .

2-1 : آدرس مورد معامله عبارت است از : ......................................................................................

.........................................................................................................................................

ماده 3 قیمت کل مورد معامله :

قیمت ............................................... مورد معامله .................................................... مبلغ ...................................... ریال ، معادل ..................................................... تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت ، که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می گردد :

3-1 : مبلغ ............................ ریال ، معادل ................................... تومان به عنوان  قسمتی از ثمن معامله  .................................... نقداً ................................طی ..................... فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده گردید و به دریافت آن اقرار نمود .

3-2 : مبلغ .................................ریل ، معادل ..........................................تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن درمورخ  /  /  13

3-3 : مبلغ .................................ريال، معادل ......................................تومان در تاریخ  /  /   13 همزمان با تنظیم سند رسمی و انتقال و در دفترخانه شماره ..............................

تبصره :عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 3-1 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله گردیده و با انفساخ معامله ، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در این مورد نیاز به اخذ هیچگونه مجوز دیگری نمی باشد .

ماده 4 : شروط معامله :

4-1 : تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ   /  /   13 تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 3-2 در حق فروشنده تادیه می گردد .

4-2 : تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ   /  /   13 می باشد که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ..................... واقع در ............................ برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال می باشند .

4-3 : فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی ، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال ، عوارض و نوسازی ، گواهی پایان خدمت ساختمان و ............. را تهیه و به دفتر خانه فوق الذکر تسلیم نماید به طوری که در تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد .

4-4 : حضور فروشنده بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چک تضمینی یا وجه نقد ) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه ، گواهی صادره از دفترخانه مذکور می باشد .

4-5 : در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور ، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ  .............. ریال ، معادل ..........................تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود .

4-6 : هرگاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند ، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت ، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار ، مبلغ .................... ريال، معادل .................... تومان از پیش پرداخت را کسر نموده و باقیمانده را به وی مسترد نماید .

4-7 : هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکنند ، اگر چه در هر صورت معامله معتبر می باشد ، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید .

تبصره : چنانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید ، فروشنده هیچگونه حق  و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3 ) نخواهد داشت .

4-8 : خریدار حق دارد مورد معامله را جزعاً یا کلاً ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل نماید که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی (موضوع بند 4-2)  به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت .

4-9 : فروشنده اقرار نمود که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نمی باشد و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد .

4-10 : هرگاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعداً این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملاً نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال گردد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز (و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس ) به خریدار پرداخت نماید و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارت را نیز جبران کند .

4-11 : متعاملین بر اساس آیه ی شریفه (اوفوا بالعقود ) و قاعده ی (المسلمون عند شروطهم ) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند .

4-12 : تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال ، عوارض شهرداری ، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین می باشد .

این مبایعه نامه باتوجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت ، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم  و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن اگر چه فاحش باشد . هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد .

فروشنده : ...............................................................

خریدار : ..................................................

شهود : ..................................................................................................................................

 

پی نوشت :

1 – در صورت معامله املاک ثبت شده ( املاکی که دارای سند مالکیت می باشند ) ، باید لزوماً این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد . ( ماده 42 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ).

2 – ثمن بخش : قیمت کم . 

 

 
» موضوعات مطالب سایت «
 
 
مدرسه حقوق ایرانصفحه اصلی || درباره ما || پاسخ به سوالات شما || تماس با ما
feed-image